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地塊閑置20年地價翻數番 企業寧愿被罰也不動工
更新日期:2014-11-15 16:31:07

 國土部再度向閑置土地發起“攻堅戰”。自10月起,國土部在全國開展用地專項督察,以清理批而未供和閑置土地為主。

  盡管類似針對“囤地”的專項行動相隔不久便高調發起,一些廣受詬病的閑置土地因此得到清理,但閑置土地頑疾依然難消,部分地塊閑置時間甚至超過20年,周邊地價已經翻了幾番。

  閑置土地頑疾難消

  記者了解到,廣州市北京路步行街商圈的JY-7地塊原本應在1994年開工,但直到現在,開發商廣州捷匯房地產開發公司因種種原因仍未對該地塊動工。

  “從上世紀90年代開始這里就一直空置,重新規劃的消息傳了好幾次,但都遲遲未有動靜。”該商圈街道辦一位負責人向記者表示。

  自2005年“國八條”頒布之后,國土部多次出臺相關通知和規定,要求各地嚴查閑置用地。在國土部2010年8月發布的1457宗閑置土地“黑 名單”中,廣州占54宗。其中閑置長達20年的地塊占據6宗,上述北京路商圈的閑置土地便是其中之一。然而4年過去了,上述6宗土地均未見動工跡象。其余 的數十宗土地大部分閑置10年以上,至今有規劃施工動靜的不足半數。

  去年廣東省“兩會”上的一份提案顯示,珠三角各市閑置用地大多在10萬畝以上,個別城市閑置規??赡艹^20萬畝。顯著問題是土地閑置的時間較長,一般在5年以上。

  按照國土部4年前出爐的“黑名單”,北京、廣州、海南、江蘇成閑置土地重災區,四地閑置土地數量占全國近四分之一,70%以上閑置土地性質為住宅用地。

  其中,“囤地”年限長達20年以上的部分開發商,以各種隱秘方式遮掩閑置的事實。有些開發商在早年小規模地開發項目,一旦達到政策所規定的占應 動工開發建設總面積的1/3標準后,中止投資十數年,坐等升值,以致相關部門無法追究;部分開發商通過分拆不同項目的方式出讓給不同的公司,但實際上這些 不同身份的公司均是原開發商下屬子公司,通過不斷轉手,促成閑置項目表面上主體不一致,卻最后仍然歸屬于原囤地大戶手上。

  在閑置土地規模較大的海南省,一家名叫昌華的公司在1993年以每畝3500元到3800元的價格征用了萬寧禮記鎮土地,聲稱打造旅游地產項目。然而在這21年間,該土地已在“炒地”熱潮中四度易主,至今仍荒蕪一片。

  事實上,“囤地大戶”中不乏知名開發商的身影。融創中國與綠城中國在2013年收購上海黃浦區一宗商住地塊一事,掀開香港新世界發展有限公司囤 地20年的真相。從1993年獲地開始直到2013年轉讓的近20年時間里,港商鄭裕彤的家族企業手中的地塊從7.5億元升值到80億元,且從未登上官方 閑置土地的“黑名單”。此外,有報道稱,上市房企珠江實業在廣州珠江新城有近50萬平方米土地閑置,長達20年之久,土地增值收益達225億元。

  清查阻力不斷

  對于閑置土地的處理,一方面中央早有相關處置辦法,另一方面地方政府采取行動落實執行,土地閑置現象卻依然難以遏制。

  廣東惠州市國土局一位人士在接受本報記者采訪時曾表示,地方已經對當地的土地閑置情況進行調研,有一份詳細的統計數據以及其背后原因的調研報告,也曾對數十家企業下發閑置土地處理通知,主要以罰款為主。

  廣州有關查處閑置土地的官方數據僅截至2012年底,從2010年開始至2012年底,共查處閑置土地468宗。

  事實上,經相關部門從嚴執行查處,一些項目的確得到清理,開發商主動提交規劃或恢復動工。

  然而,處置效果不彰的現象仍較為普遍。

  上述惠州市國土局人士稱,在處理過程中,不少企業寧愿接受罰款也不動工。

  記者從廣州市國土房管局了解到,4年前出現在國土部土地閑置“黑名單”的廣州多宗項目中,大部分開發商在“囤地”期間每年都繳土地閑置費,有些 甚至繳了十幾年,每年上百萬元不等。正是有著這層補繳土地閑置費的關系,每當政府提出有意向把土地收回去,也容易遭到開發商的抵抗。

  此外,記者在走訪過程中發現,項目以所陷入法律紛爭并未得到解決為由,從而拖延動工日期的現象也較為普遍。與此同時,這些理由也得到地方政府相關執法部門的認可,在面對記者關于執法進度的提問時,這些部門多數以“存在糾紛期間,不利于執法”的說法回應。

  事實上,閑置理由中的“法律糾紛”,藏有不少“貓膩”,不乏存在開發商故意制造糾紛假象,或者延遲處理糾紛,讓土地閑置得到“庇護”。

  但閑置土地的形成不完全是開發商的責任,政府在土地閑置現象難遏制的過程中也難推其責。其中,在一些征地、出讓土地、規劃審批等相關程序上,個別官員在早年曾主導的審批在后期被發現出現紕漏,卻無法追究,導致項目的相關處理手續不了了之。

  “部分地方政府擔心嚴懲囤地開發商,或將影響當地的招商引資。多年來投資在GDP占比過大的經濟結構一直未有改變,那些出手闊綽的企業往往被地方政府視為座上賓。而‘兩年不開發收回的規定在具體執行中彈性空間很大,成為可松可緊的橡皮筋政策。”一位業內人士說。

  海南省三亞市國土環境資源局國土監察大隊大隊長陳武衛在接受媒體采訪時表示,該市今年6月底之前要處理閑置土地30宗,只有4宗是企業原因,其 余均為政府原因。被認定為閑置土地由政府無償收回’,而如果是政府原因,則不會被收回。同樣是閑置土地重災區的海南萬寧市也面臨類似的問題,只有占總量不 到14%的閑置土地為企業原因,其余均無法處理。

  廣州郊區的一宗閑置別墅項目的負責人告訴記者,因為政府在早年規劃整片區建筑容積率和限高標準時出現勘察有誤的問題,導致該項目實際可建設的規模整體“縮水”,遠低于當初出讓土地時的標準,導致項目屢次無法通過相關規劃審批,一再延期。

  對于自10月開啟的用地專項督察,國土部黨組成員、國家土地副總督察張德霖表示,專項督察的前提是以問題為導向,在了解批而未供和土地閑置情況之時,也要了解閑置的原因,并將就此強化建設用地批后實施監管。

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