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土地市場回暖 房企伺機補倉
更新日期:2015-08-04 16:13:26

 “近期的土地市場明顯有升溫跡象!”某央企北京公司相關負責人在談及北京土地市場的近期表現,由衷感嘆。

  就在11月2日下午,經過40余輪舉牌,中海地產最終以59億元總價將石景山地塊斬獲。一位參與了該地塊爭奪的企業負責人向記者透露,其實這塊 地在開拍之前,中海曾“勸退”了一些競爭對手,但沒想到在現場又殺出了程咬金,最后的價格被抬升至59億元,“拿地現場的結果真的很難把控,本來也許可以 底價46億元拿下的地塊,一下多花出去10幾億元。這也說明市場在無形中已經開始升溫”。

  升溫的跡象,或許可以更直觀地從數據中得到。根據北京市土地整理儲備中心公開資料顯示,僅在11月2日一天之內,北京成功出讓3宗地塊,包括通州永順鎮地塊、石景山地塊、順義后沙峪鎮地塊,出讓金共收獲80.1億元。而在10月,北京土地市場以197.8億元的土地出讓金額領跑全國,并且相比9月的96.93億元,增長幅度超過了100%;截至目前,北京土地市場2014年出讓金達到1861.67億元,已經刷新了2013年全年土地出讓金總額1821.82的紀錄。

  而在某項目一線負責操盤的負責人告訴記者,近期銷售市場的緩慢復蘇,尤其是改善型項目成交的抬頭,企業已經開始對未來市場預期轉向。“如果孫河 那兩塊流拍的地在這個時候再次推出,肯定是不一樣的結果。”該負責人表示,孫河地由于面積大價格高,本身具有一定特殊性,但放在今天的市場環境中,即使不 做任何拆分,也不至于會流拍。

  一線房企回歸拿地

  據不完全統計,10月以來,有不少一線房企開始回歸土地市場參與競地、拿地。在北京多場地塊拍賣現場,包括萬科、住總、世茂、龍湖、北京城建、金地、中水電、保利、首開、遠洋、合景泰富、中國鐵建、中建國際、中鐵建工等眾多知名房企已經悉數回歸。業內人士對此分析認為,從目前市場趨勢看,土地市場依然將低位運行,但抄底的企業將有所增加。

  “我們將會積極關注接下來的土地市場,下一步仍將積極參與。”龍湖地產北京公司總經理宋海林告訴記者,龍湖北京公司目前的土地儲備仍然可以滿足未來兩年內,年銷售額80億的水平;也希望能夠拿到一些高性價比的地塊,而近期多個場次的土地出讓,龍湖一直都在現場,但還是會盡量理性地去看待這個市場,更不會太激進。

  對于北京萬科的土地儲備,肖勁在接受媒體采訪時表示,這幾年已經獲取了大量土地儲備,現有土地資源量可維持四五年的開發和銷售需求,但接下來為了企業長遠發展,還會積極參與土地競拍。在萬科的布局中,目前北京僅有密云、平谷、懷柔、門頭溝、延慶五個區域未涉足,肖勁表示,現在五環以內的項目會越來越少,五環以外的越來越多,未來沒去的地方早晚都會去。

  目前土地市場,是否是抄底好時機?一位不便具名的央企負責人告訴記者,最近確實有一些地塊,表現出來的狀態不如去年同期那么激烈,所以在這個時點可以積極關注。“但北京土地市場競爭激烈,想要拿到滿足各方面條件的太難了。”該人士透露,從即將入市的地塊來看,品質相對不錯,拿來做一些產品還是很有市場潛力的。

  年底可能“再火一把”

  在企業積極參與的前提下,北京土地市場的推地速度也在悄然提速。據北京市土地整理儲備中心官方發布,目前有5塊地被列入“交易中地塊”,加之此前已經成交地塊,進入11月,將會有近10塊住宅用地進入市場。根據中原地產首席分析師張大偉的預測:“按照目前土地市場形勢,2014年全年,北京土地市場的出讓收入有望首次突破2000億元。”

  多位業內人士都表示,現在推出很多地塊的地價比起2013年同區域地價要低,企業間的競爭格局還沒有充分拉開。處于政策性的調整,以及對未來樓市預期轉向,明年拿地的價格可能會更高,因此不排除年底的土地市場再火一把的可能性。

  事實上,不止北京土地市場,數月來北上廣深一線城市的土地市場表現都處于活躍期。僅今年前9個月,北京、上海、廣州、深圳四大一線城市合計土地出讓金為3671.16億元,與2013年同期的3672.7億元基本持平。而10月以來,包括北京在內的一線城市土地市場都出現了不同程度的明顯升溫。據中原地產的統計數據顯示,10月一線城市土地成 交地塊合計27宗,成交規劃建筑面積為293.96萬平方米。雖然受國慶長假影響,成交面積低于9月,但成交均價則創造2014年1月以來最高點。其中, 住宅用地成交9宗,平均樓面價達到15906元/平方米,也創造了歷史上單月最高紀錄。易居研究院的數據也顯示,10月一線城市土地成交均價為8551元/平方米,環比上升34%,同比上升43.2%。盡管本月一線城市土地成交面積仍然低于去年同期,但成交均價出現較大幅度的提升。

  綜合數據進行分析后,市場人士指出,整個市場上,由于信貸政策的松綁使得一線樓市已經出現了企穩的跡象,這種情況下,房企再次開始進入土地市場。而隨著各類救市政策的出現,四季度部分企業可能進入土地市場期待抄底。部分熱點地塊,競爭將比3季度有所增加。

  溢價率降 起始價升

  在接受記者采訪的過程中,多位企業負責人都有著共同的感受:最近成交地塊的溢價率是降下來了,但地塊拍賣的起始價卻開始提高了。

  “如果在土地競拍現場看,就能很清楚地感覺到拍賣師對整個市場行情把握得非常準,基本上每塊地的成交上限,或者每家公司的底線都能掐算到‘嗓子眼’里。”某知名房企土地拓展部門的負責人告訴記者,這不僅說明政府對市場掌握得到位,同時也是開發商和政府間博弈的進一步加劇。

  另一位不愿具名的房企人士向記者表示,用溢價率來評價土地市場走向意義并不大,刨除了樓面地價和公建成本,還有配建要求等條件之后再看,“其實和以前沒有太大區別。”該人士指出。

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