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一線城市賣地或超5300億 政府寧流拍不降價
更新日期:2015-08-04 16:13:17

 盡管今年一線城市的房價一直下探,但土地價格卻不降反升。

  11月3日,北京市土儲中心掛出海淀區西外太平莊村地塊,起始價為6億元,起始樓面單價超過3.7萬元/平米,是今年北京推出的樓面價最貴地塊。而深圳、廣州、上海也在近期出現了部分高溢價成交的地塊。

  “現在價格仍在上升,年底再不下手就來不及了。”深圳某上市大房企內部人士告訴記者,今年政府寧可流拍也不愿意降價,就是摸準了開發商等不及時自然會去拿地的心態。

  隨著市場的回暖,開發商開始加快拿地步伐,甚至不惜花血本在一線城市搶地。市場預期今年全年四個一線城市土地收入或超5300億元,再創歷史新高。

  “寧可流拍也不降價”

  10月底,龍光地產以總價46.8億元競得深圳龍華一18.6萬平方米的住宅用地,折合樓面地價2.51萬元/平米,溢價率達85.3%,而目前周邊二手樓盤價格則在3.2萬-3.5萬元/平米。

  龍光地產執行董事肖旭在拍賣現場也表示,這個價格確實高了,但還是符合公司的投資原則。

  “龍光回到深圳后,一直被其它地產商壓著拿不到地,這次再不在深圳拿地,就會陷入沒有項目開發的境地。”一位熟知內情的地產商告訴記者。

  “龍光也測算了下,2.5萬元/平米的土地成本,再加上8000-10000元/平米的建安成本,住宅賣到3.5萬元可以保本,而盈利主要依靠附著的3.6萬平米商業,光商業就可以賣20個億,這項目還是有點賺頭。”上述地產商對記者說。

  也曾參與這一地塊競拍的萬科卻最終因為價格太高而放棄。萬科董秘譚華杰告訴記者,萬科一直在等待合適的時機拿地,今年以來,雖然房價有所下降,但地價一直沒有明顯的調整,上半年地價依然較高,因此萬科較為謹慎。

  業內人士分析,今年一線城市的入市樓盤價格均不同程度地做出了調整,新房比二手房價格便宜,價格倒掛成為普遍現象。但一線城市土地市場一直較為活躍,地價不降反升。

  據中原地產統計,10月一線城市土地成交27宗,土地成交樓面價達到了9367元/平米,溢價率也達到了33.7%。其中,住宅用地成交9宗,平均樓面價達到了15906元/平米,這一樓面價均價創造了歷史單月最高紀錄。

  深圳龍華國土局內部人士告訴記者,政府每年會控制土地出讓節奏,今年地價是否上漲不好直接對比,因為與去年出讓的土地地段和位置不同,底價自然也不同,出讓底價是以評估價為標準,如果市場看好,則溢價會高。

  9月以來,各種救市手段頻出,房地產市場開始有所回暖,房企明顯加快了拿地速度。公開信息顯示,從9月開始,包括萬科、遠洋等房企已經連續多次出手拿地。而今年1-8月,萬科拿地權益金額僅為124.43億元,僅為去年同期的26.7%。

  “對房企而言,最困惑的就是房價雖然下跌,但地價并沒有實質性的下降。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為,這與房企一致重回一線城市有關,目前一線城市土地市場角逐激烈,房企如果不在市場稍冷的時候拿地,未來的土地成本還會加大。

  土地收入或再創新高

  根據克而瑞監測數據,截至11月6日,北上廣深土地成交總價為4070億元,其中北京1861.5億元,上海1089.6億元,廣州 602.75億元,深圳516.07億元。目前北京和深圳已經超過去年全年收入,其中北京前十月成交總額比去年同比增長了39.7%,平均樓面價比去年同 期增長52.7%。

  深圳一家信托機構人士告訴記者,從今年上半年開始,很多信托機構將房地產業務全部轉戰一線城市,只要不是太偏遠的地塊,機構都愿意投資。

  在該機構人士看來,造成一線城市土地被熱捧緣于一方面一線城市有需求支撐,另一方面,有境內外投資機構的資金支撐。

  11月,北京還將有6宗土地出讓,掛牌底價為96.73億元,業內預計北京今年有望突破2000億元,創出歷史新高。

  而上海在11月將有14宗經營性用地出讓,起始總價達334億元,若按50%左右的溢價率計算,上海全年有望達到1700億元。

  “從一線城市目前樓市走向看,也有止跌反彈的跡象,所以地方政府在土地出讓上會加快節奏。對于部分房企來說,熬過了市場最冷的時期,資金面也得到了改善,所以積極拿地的動作會加大。”嚴躍進說。

  廣州今年的推地節奏猶如過山車,到四季度,政府趁機抓住樓市回暖的契機,迎來推地高潮。在11月份一口氣推出30多宗土地,總起拍價超過300億元。廣州政府在今年年初曾預計全年土地收入在800億元左右,但實際上很可能將超過千億。

  此外,記者從深圳規土委網站統計,截至11月7日,已掛出的土地共10宗,起拍價為36.7億元,深圳今年也很可能超過600億元。

  去年四城賣地總收入為5168億元,其中,北京1822億元,上海2262億元,廣州615億元,深圳469億元。

  若據此測算,四個一線城市今年土地出讓收入將超過5300億元,北京中原地產高級分析師張大偉認為,今年土地供應量比去年多,而成交均價也高于去年,預計四個一線城市今年全年的土地出讓收入將超過去年,再創新高。

  一家目前在深圳有9個舊改項目的小房企投資發展部人士對記者表示,公司沒打算去二三線城市開發,在深圳做一個項目的利潤,相當于在二三線城市做10個項目,一般稅后凈利潤能超過60%。房企到一線城市開發是尋求利潤,到二三線城市發展更多是為了做銷售規模。

  在該小房企投資發展部人士看來,一線城市競爭很激烈,地價不可能降,現在敢到公開市場去拿地的都是大中型房企,小房企根本競爭不過。

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